买二手房胜过新房?这几点建议真能帮你省钱 | 幸福锦囊 为什么不建议买二手房?

2022-04-21 21:57:42

据媒体报道,上周,北京二手房市场成交4322套,环比前一周增加184套,成交套数环比上涨4%,再创今年周度成交量新高,成交面积38.2万平方米,成交面积环比前一周增长6%,二手房成交套数是新房的4.14倍,二手房加速回暖。有朋友建议买二手房胜过买新房?有关这个问题,幸福锦囊邀请了房产专家来帮你解读分析!

问:和买新房相比,买二手房有什么优势和风险?

回答:

@京南楼市观察

现在都建议,要买房也不要考虑新房了,多去看看二手房,为什么?

1、买二手房比买新房风险小。受疫情影响,开发商本就吃紧的财务状况,资金链随时都有断裂的可能。今年疫情期间近百家房企倒闭,就是很好的证明。买新房,尤其小开发商的期房,这种风险性更大。相对来说,二手房在这方面几乎是零风险。

2、二手房更容易捡到便宜。开发商受疫情影响,资金链紧张可以适当降价回款,但降价幅度有限,如果超出其可承受范围,宁可破产也不会无底线的一降到底。而二手房则不同,疫情导致很多企业倒闭,大家收入减少或失业。有些企业老板,会选择低价卖房为企业输血,收入减少或失业还不起月供的,会考虑低价尽快甩卖。这时候,买二手房捡漏的机会就比较多。

3、二手房更容易变现。经历了这次疫情,大家也知道了手里有钱的重要性,碰上资金紧张的特殊情况,二手房随时可以尽快低价甩卖变现。但新房就很难变现,需要等交房,交房两年后下房本,才可以正常交易变现,不如二手房灵活性强。

综上所述,建议买房多去看看二手房是有一定道理的,但也并不能说完全不要考虑新房。新房可选择余地更大,可以挑到好楼层、好户型等。如有合适的也可以选一些大开发商的品质大盘,尤其国企的楼盘,毕竟大开发商牵涉面太广,也不会轻易倒闭,国企更是有靠山。

@勇谈房产壹贰叁

伴随着媒体越来越多的报道“烂尾”“延期交房”等情况在房地产行业屡见不鲜,越来越多的人都建议大家买房要选择现房或二手房。毕竟如今一个家庭资产的70-80%都在房产上,房产一旦出现问题,那么没有几个家庭能够承受得起。借此机会简单谈谈我的观察。

1.房产如今已经不是简单的“住宅”而已经成为绝大多数家庭的家庭资产重要部分,我国家庭负债率越来越高的关键跟房产有很大关系

图上所示是近10年来我国家庭债务占国内生产总值的比重走势图,可以看到这个比重越来越高,最高的时候已经达到55.2%。之所以造成中国家庭债务负担这么重的原因,主要跟房产有关系。按照长期以来30-50%的首付比例来看,绝大多数购房家庭的负债率都在50-70%之间,未来相信随着购房者越来越多,中国家庭债务占国内生产总值的比重只会越来越高。不过这里需要跟大家分享一组数据,邻国日本的这个比值如今不过59%左右。

2.有钱人买房是为了“升值”,多数普通人买房是为了“保值”或者“居住”,在房产整体供过于求的情况下,房产滞销引起“烂尾”等问题概率越来越大

虽然说在房价持续上涨的20多年吸引了大量的人进行房产投资,但是对于大多数人来说购房的首要目的为了解决需求问题,比如:城市住房需求、子女城市教育等。在房产整体供不应求的情况下,大家选择买期房或多或少有投资的意味,但是如今随着房价已经过高,房地产市场已经步入“供过于求”时代,房产市场出现丁点问题都会引起房产烂尾或者质量问题。图上所示是近10年来房企负债率走势图,2018年这个负债率已经高达79.1%,对于做过企业的朋友应该知道“海航破产”的消息,海航破产的时候负债率不过70%;也就是说如今房企的高负债放到其他行业早就“破产”了。

3.“一手交钱一手交货”的交易方式其实才是“商品经济”的本质,如今新房多数都是期房,无疑增加了开发商违约的可能性

预售制度的出现最开始是为了解决房企资金不足的问题,为了解决好居民住房问题才做出的选择。只是可惜随着我国居民居住问题已经得到解决后,预售制度仍然没有被取消或改变。事到如今预售制度已经成为房企利用资金时间差来进行囤房、囤地的“漏洞”,甚至从某种程度来看预售制度也是房企负债率持续提升的原因之一。如今预售制度的唯一受害者就购房者,这种局面显然是不合理的。

4.现房销售的呼声已经越来越高,只是短时间内改变的概率不大,对于购房者来说二手房或是替代选择

2020年的此次疫情影响下导致国内仅有的几个试行“现房销售”的城市做出了改变,期房销售几乎已经成为绝对主力。面对房企违约风险越来越大,老百姓拿钱买不到房的情况愈发严重,自然购买二手房就成为很多人唯一的选择,包括如今的中小城市因为过去几年房价持续上涨造成的如今购买力不足,以大量本地中小房企为主的情况下房企违约的概率就更大。

5.期房为主的局面短时间不会改变,多数情况来看期房(新房)未来的升值空间会更大

大家可以仔细考虑一个问题“为何搞房产投资的都会选择新房(期房)?而不是老旧二手房?”其实主要原因就是新房未来会有更多资源配套建设的可能性,也就是说随着期房修建的2-3年,未来这个区域交通、商业、教育、医疗等配套逐渐完善后房价的升值空间会更大。对于多数二手房就未必了,因为多数二手房的区域都属于成熟区域。房价高低说到底还是依靠周边资源衬托的,资源配套完善了房价升值空间也就有限了。

6.二手房固然好,但是二手房交易环节“坑”多,更何况中小城市多数居民不喜欢购买二手房

说句实话如今二手房交易最火热的城市还是集中在一二线,对于多数中小城市的居民来说对于二手房真的“不感冒”。这或许跟人的思想意识有关系,更何况多数三四线城市买房的居民多数都是以婚房等为主,传统思想的影响不容忽视。

综上,如今建议买房选择现房其实是不错的建议,但是绝对不是说不能购买新房(期房),二手房算是期房的一种,但是也未必适合所有人,大家还是要根据自己实际情况来定。

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